Le bailleur social Dynacité a mené à Ferney-Voltaire (Ain) une ambitieuse opération de rénovation de son parc de logements sociaux. Au programme : label BBC-Effinergie Rénovation, protection contre les bruits extérieurs, réfection complète des pièces humides et requalification des espaces extérieurs. L’insonorisation a été financée par l’aéroport de Genève, limitrophe de la commune, au titre d’une convention signée avec la Ville. Sept bâtiments, totalisant 170 logements, étaient concernés par cette première tranche de travaux.
Le contexte
Des logements de qualité, mais un confort à améliorer
Le quartier des Tattes (Ferney-Voltaire, Ain) est un ensemble de quatorze bâtiments (R+4 à R+7) construits entre 1967 et 1974. A l’époque, un financement ILN (immeuble à loyer normal) a permis de doter ces logements de prestations de qualité : ascenseurs, balcons, caves, grandes salles de bains… Ces appartements spacieux et lumineux bénéficient de surcroît d’un environnement arboré et de vues dégagées sur les massifs du Jura et du Mont Blanc.
Douze de ces immeubles, abritant 290 logements, appartiennent à Dynacité, Office Public de l’Habitat de l’Ain. Bien que ces constructions aient fait l’objet d’une première rénovation dans les années quatre-vingt dix, elles restent thermiquement mal isolées. Autre point faible, les équipements sanitaires : jamais remplacés depuis la construction de l’immeuble, ils doivent être remis à neuf. Enfin, la proximité de l’aéroport de Genève impose un renforcement de la protection contre les bruits extérieurs.
Une opération qui se veut exemplaire
Il n’en fallait pas plus pour décider Dynacité à inscrire ces immeubles en réhabilitation. L’intention est double : la revalorisation patrimoniale et la réduction des charges locatives. L’opération se veut exemplaire. Il s’agit d’ailleurs pour Dynacité de la première opération placée sous les auspices du label BBC-Effinergie Rénovation. Incontestablement, le projet est d’ampleur : aux travaux d’amélioration des conforts thermique, acoustique et sanitaire, s’ajoutent la réfection de l’étanchéité des toitures terrasse, un traitement architectural des balcons, la rénovation des parties communes et la pose d’antennes paraboliques collectives. Mais ce n’est pas tout. Dynacité est aussi maître d’ouvrage de mesures de requalification des espaces extérieurs destinées à renforcer la qualité de vie des habitants des Tattes (création de cours jardins, de cheminements piétons, réorganisation des aires de parking en îlots). Isabelle Bignon, responsable de projets au pôle Construction et Réhabilitation de Dynacité, explique le pourquoi d’une opération d’une telle envergure : « Ces travaux se font en site occupé. Plutôt que de procéder par petites touches successives, nous souhaitions atteindre l’ensemble des cibles en une seule intervention ».
Revalorisation du quartier
Ces actions s’inscrivent dans un vaste schéma de renouvellement urbain de l’ensemble du quartier des Tattes. Dynacité, la Ville de Ferney-Voltaire, le Conseil général de l’Ain et la Région Rhône-Alpes œuvrent en commun, dans le cadre d’une convention de partenariat, pour améliorer l’attractivité du site et mieux intégrer le quartier à la ville. Ainsi, la municipalité s’est-elle engagée à améliorer la desserte des îlots résidentiels qui forment le quartier, à la faveur de la création d’une nouvelle voie de circulation. Le Conseil général de l’Ain participe quant à lui aux interventions sur le bâti, mais aussi, et ce conjointement avec la Région Rhône-Alpes, finance une partie du coût d’aménagement des espaces extérieurs.
Un volet acoustique subventionné par l’aéroport de Genève
Quatre cents mètres à peine séparent les Tattes de la longue piste bétonnée de l’aéroport international de Genève (AIG). En octobre 2009, AIG et la commune de Ferney-Voltaire ont signé une convention de coopération selon laquelle l’aéroport s’engage à financer l’insonorisation des habitations de Ferney-Voltaire exposées au bruit des avions. Quelque 800 logements sont concernés. C’est le cas des petites tours du quartier des Tattes : dans leur quasi-totalité, elles sont situées sous la ligne de bruit Lden57 du plan d’exposition au bruit (PEB) de l’aéroport, ce zonage qui sert notamment à délimiter les habitations éligibles à l’aide à l’insonorisation. Une aubaine pour Dynacité que ce financement par AIG des travaux à vocation acoustique. Le bailleur mobilise en effet un important budget pour cette opération. Or, cette contribution va couvrir la presque totalité du coût du remplacement des menuiseries, du traitement des coffres de volets roulants et de la ventilation des locaux.
On notera que cette coopération transfrontalière suit un principe d’égalité de traitement entre les riverains suisses et français. Ainsi a-t-on pris soin de considérer les mêmes conditions d’antériorité pour déterminer l’éligibilité des logements, tout en conservant les critères acoustiques français pour délimiter le périmètre d’intervention. Par ailleurs, comme dans le dispositif français, les travaux liés à la ventilation des locaux sont financés. Quant au taux de prise en charge, il est de 100% pour la zone de plus forte charge sonore – où se situe le quartier des Tattes – et de 80% au-delà de ce premier périmètre.
Le premier volet des travaux d’insonorisation concerne les « Tattes ouest », soit les sept immeubles appartenant à Dynacité. On notera que l’un de ces bâtiments n’était que partiellement inclus dans le PEB. Plutôt que de créer une ségrégation, au sein même du bâtiment, entre ceux qui bénéficient d’une insonorisation et ceux qui n’y ont pas droit, la convention a été modifiée de telle façon que l’immeuble entier soit intégré au dispositif. Un exemple illustratif du volontarisme qui anime les différents partenaires de cette opération. Une deuxième tranche de travaux, programmée pour fin 2013, a concerné les 120 logements de la partie est des Tattes.
Le bureau d’études Génie Acoustique s’est chargé des études acoustiques (diagnostic et préconisations), en tant que maître d’œuvre missionné par Dynacité. Quant à Espace 9, au titre de sa mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour toutes les opérations d’insonorisation financées par AIG à Ferney-Voltaire, le nbureau d’études s’est assuré de la bonne marche de l’opération d’insonorisation, en collaboration étroite avec la Ville de Ferney-Voltaire. Cette mission d’AMO se situe à la croisée des registres techniques, administratifs et financiers. Positionné à distance du projet, libéré des études et du suivi des travaux, le prestataire « d’AMO acoustique » a le recul nécessaire pour s’assurer du respect de la feuille de route de l’opération d’insonorisation. Sa préoccupation première : garantir au financeur que les objectifs acoustiques soient atteints. Comment ? En s’assurant tout d’abord que les choix effectués, au niveau descriptif et quantitatif, sont compatibles avec les objectifs acoustiques et de ventilation initialement fixés par le diagnostic. En réalisant ensuite des mesures de contrôle, sur le témoin et à la réception. Son quotidien : informer maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et entreprises des échéances administratives du projet. La mission d’AMO a aussi une composante financière, qui découle en partie du contexte particulier du dispositif d’aide à l’insonorisation : il faut en quelque sorte « rendre des comptes » au financeur et, notamment, analyser précisément le coût des travaux à vocation purement acoustique. Car le gestionnaire de l’aéroport a, lui aussi, des comptes à rendre aux compagnies aériennes qui alimentent le fonds d’aide à l’insonorisation.
La rénovation BBC en détail
L’existant
Les sept bâtiments concernés par la première tranche de travaux sont de construction traditionnelle : façades, refends et planchers béton, dalle sur terre plein. Une première rénovation intervenue dans les années quatre-vingt dix (isolation thermique extérieure de certaines parties des façades, fenêtres équipées de survitrages) explique que ces constructions des années soixante ne soient pas les passoires thermiques qu’on pouvait craindre. Ce que confirme le diagnostic thermique réalisé sur l’existant, qui évalue à 183 kWh ep/m2/an la consommation d’énergie primaire de ces constructions (méthode TH-C-E ex). Toutefois, ces bâtiments ne sont pas exempts de défauts pénalisants. Les problèmes les plus aigus concernent les logements du rez-de-chaussée, où des remontées d’humidité et des phénomènes de condensation au droit des parois froides dénoncent un manque d’isolation. L’autre problème majeur tient aux infiltrations d’air. Principale cause de ces défauts d’étanchéité : les menuiseries bois d’origine, équipées de simples vitrages et les coffres de volets roulants intérieurs, peu ou pas du tout isolés. Pour achever ce panorama de l’existant, il faut signaler un problème d’équilibrage du circuit de chauffage central.
La stratégie de réhabilitation énergétique
Dans l’Ain, l’objectif BBC-Effinergie Rénovation est de 104 kWh ep/m2/an (80 kWh ep/m2/an corrigés d’un facteur 1,3 tenant compte de la zone climatique et de l’altitude). Autrement dit, pour que ces bâtiments obtiennent le label, il fallait réduire de plus de 40% la consommation d’énergie primaire (passer de 183 à 104 kWh ep/m2/an). Pour atteindre cet objectif, le bureau d’études fluides MG Plus a essentiellement misé sur le remplacement des menuiseries extérieures et sur une isolation thermique par l’extérieur (ITE). Le choix s’est porté sur des menuiseries PVC de type rénovation, de Uw inférieur à 1,6. La présence d’une route assez fréquentée aux heures de pointe du matin et du soir a achevé de convaincre l’équipe de maîtrise d’œuvre de la nécessité d’offrir la même performance acoustique partout, à la faveur d’une composition verrière 10/16/4 gaz argon apportant 37 dB d’isolement aux bruits extérieurs (Rw+Ctr, classement Acotherm AC2). Quant aux coffres de volets roulants, ils reçoivent les entrées d’air et doivent satisfaire à une exigence d’atténuation acoustique de 54 dB (Dn,ew+C). Le remplacement de l’isolant extérieur existant par 16 cm de polystyrène confère à la paroi opaque une résistance thermique de 4,6 m2.K/W. En toiture-terrasse, avec la réfection de l’étanchéité et l’insertion d’un isolant polyuréthane de 20 cm d’épaisseur, on atteint une résistance thermique de 8,33 m².K/W. Pour le renouvellement de l’air, c’est le système de ventilation naturelle et hybride HR-Vent d’Acthys qui a été retenu. Ce produit combine une ventilation naturelle à entrées d’air hygroréglables et un ventilateur d’extraction basse pression. En tête de chaque conduit, en cas de besoin, le ventilateur assure les débits d’air hygiéniques du logement. Le reste du temps, le système fonctionne en tirage naturel. Avantages : un bon niveau de performance énergétique ; la possibilité de réutiliser les conduits existants, avec une certaine liberté, en condamnant ceux qui ne serviront pas.
Pour réussir à passer sous la barre des 104 kWh ep/m2/an, l’optimisation du système de chauffage et de production d’ECS est un autre levier que les ingénieurs de MG Plus n’ont pas manqué d’actionner. Les ballons ECS sont remplacés, pour un plus grand volume de stockage et un mode de production séquentielle de l’eau chaude sanitaire. Dans le principe, il s’agit d’augmenter le volume d’ECS disponible afin de pouvoir dédier certaines plages horaires à des régimes « chauffage exclusif », à plus basse température. Pour Etienne Villemot, ingénieur au bureau d’études MG Plus, « cette approche innovante nécessite des régulations bien communicantes et une coopération de tous les clients du réseau. C’est la raison pour laquelle Dynacité a incité les deux copropriétés incluses dans ce réseau à effectuer les mêmes aménagements ». Quant aux émetteurs existants, en raison de la présence d’amiante dans les murs, ils ont été conservés, mais des robinets thermostatiques ont été posés. De plus, chaque pied de colonne a fait l’objet d’un équilibrage hydraulique. Ajoutons à cela le remplacement du calorifuge en caves et la modification des paramètres de la régulation. Changée récemment, celle-ci a été conservée, mais avec des réglages adaptés au nouveau régime de température et au changement de mode de production d’eau chaude sanitaire. Enfin, le devenir de ce réseau de chauffage collectif fait encore l’objet d’une réflexion. L’idée serait d’évoluer vers un système de chauffage urbain : la chaufferie centrale au gaz qui alimente aujourd’hui le quartier sera rénovée – à moins que l’option biomasse, encore à l’étude, ne l’emporte – et sera raccordée à un autre quartier, via un réseau enterré ; un tiers de l’énergie produite sera ainsi revendue. Pour chaque immeuble, des sous-stations assureront la production d’eau chaude sanitaire.
Requalification architecturale
Grâce à l’ITE, l’enveloppe a du même coup fait l’objet d’un traitement architectural. Le parti esthétique repose sur une alternance entre vêture et enduit. Le bardage est réalisé en Parklex, un panneau stratifié aspect bois, de couleur sombre. Pour les parties enduites, une couleur claire a été choisie. L’intervention de l’architecte s’est concrétisée aussi au niveau de l’acrotère de la toiture terrasse, qui a été rehaussée jusqu’à 1 mètre de hauteur afin de lui faire jouer le rôle de garde corps et de traiter, par la même occasion, le pont thermique (voir paragraphe suivant). Au niveau des balcons, des protections solaires en casquette contribuent au confort d’été. Constitués de vantelles bois fixées sur un cadre métallique, ces brise-soleil ajourés sont coulissants et n’occupent pas la totalité de la largeur de la façade, offrant ainsi la possibilité de les déplacer selon les besoins d’occultation. En bout de balcon, pour plus de latitude de translation, le cadre support vient en débordement. Le garde-corps des balcons est quant à lui remplacé par un panneau de verre coloré. Enfin, on profite de la création de garages à vélos pour briser l’allure monolithique de ces immeubles, chaque local venant former un volume cubique en avant des façades.
On le voit, les propositions architecturales associées à ces actions sur l’enveloppe concourent à un changement radical d’image. En jouant la carte de la sobriété, mais par le choix de produits et matériaux de qualité, Alain Bunino, l’architecte de cette opération (cabinet BBC Architectes), a donné à ces HLM des années soixante une esthétique qui n’a rien à envier aux immeubles de standing qui bordent le quartier des Tattes. On comprend maintenant pourquoi Dynacité pousse le sens du détail jusqu’à financer l’installation d’antennes paraboliques collectives sur les toits terrasse. Il faut savoir que Ferney-Voltaire, comme beaucoup de villes transfrontalières, réunit une population aux origines géographiques des plus diverses. Ce cosmopolitisme se concrétise souvent, sur les balcons des immeubles, par la présence d’une antenne parabolique. Une fois l’ancien complexe d’isolation déposé et les façades remise à neuf, il serait dommage que des systèmes d’accrochage de paraboles viennent briser l’harmonie visuelle de ces immeubles et surtout, viennent dégrader l’étanchéité aux calories de cette toute nouvelle enveloppe.
Traitement des points particuliers
Label BBC oblige, l’intégralité de l’enveloppe du bâtiment est concernée par cette ITE. Concernant le pont thermique à la périphérie des fenêtres, la pose de nouvelles menuiseries est l’occasion de pratiquer un retour en tableau de l’isolant. Pour le toit terrasse, on tire parti de la réalisation d’une rehausse en maçonnerie – la ceinture haute de l’immeuble est relevée d’un mètre – pour y intégrer un isolant venant former une enveloppe continue autour de l’acrotère. En pied de mur, on s’est orienté vers un renforcement de l’isolation intérieure, tout en profitant des aménagements extérieurs pour imperméabiliser le pied de façade par l’application de béton désactivé. Seules deux impasses sont à signaler : le plancher du rez-de-chaussée, son isolation aurait nécessité la dépose du carrelage ; le pont thermique des dalles de balcons, le rapport coût/bénéfice d’une désolidarisation des balcons, suivie de la création d’une structure autoporteuse, ayant été jugé trop faible.
Étanchéité de l’enveloppe et acoustique intérieure
Lorsqu’on améliore les performances acoustiques de l’enveloppe, on prend le risque que les bruits intérieurs à l’immeuble, jusque là masqués par les bruits extérieurs, ne deviennent gênants. C’est précisément ce qui a poussé Génie Acoustique à préconiser le renforcement des isolements acoustiques entre logements. Ainsi, le remplacement des portes palières et le doublage de certaines cloisons séparatives en briques (complexe Calibel 80+10 mis en œuvre d’un seul côté) sont venus allonger la liste des interventions.
L’amiante et son cortège de complications
Le diagnostic amiante a réservé une surprise de taille : la présence d’amiante, dans presque tous les enduits intérieurs, au niveau des murs, des sols et des plafonds. Les travaux devant se dérouler en site occupé, on imagine aisément les difficultés associées à cette trouvaille. Le problème se pose surtout dans les cuisines et salles de bain, pièces qui vont faire l’objet d’une réfection des distributions, des évacuations et de l’électricité. Mais l’amiante complique aussi certains travaux portant sur l’enveloppe, tels que le remplacement des menuiseries et des coffres de volets roulants. Une fois les missions d’APS et d’APD terminées, c’est d’ailleurs l’amiante qui a occupé l’essentiel des réunions. Un mode d’intervention plus long et plus invasif, séquencé par colonne, a été décidé. Il a nécessité de vider complètement les pièces dans lesquelles les équipes sont intervenues. On s’en doute, le planning a dû être révisé : l’opération de rénovation s’est échelonnée sur 24 mois. L’opération a commencé par l’intervention sur le logement témoin. Plutôt que les quatre semaines initialement prévues pour cette phase de répétition générale, l’étape du témoin a pris trois mois environ, pour un démarrage des travaux au printemps 2013.
Rénovation BBC : un défi à relever
Jouer tous la même partition, des esquisses au DCE
On ne conduit pas la rénovation énergétique et acoustique de 170 logements sans une méthodologie de pilotage adaptée. En amont du projet, l’architecte, dans son rôle d’animateur très à l’écoute des différents enjeux, qu’ils soient techniques, économiques ou sociaux, a facilité les échanges avec la maîtrise d’ouvrage, la mairie et les habitants. Les premières phases d’études et d’avant-projet ont quant à elles nécessité un bon niveau de collaboration entre les différentes ingénieries. A l’étape du diagnostic, l’acousticien, le thermicien, l’ingénieur structure et l’économiste avaient fait connaître leurs propositions. Une fois ces prescriptions centralisées par l’architecte, les différents documents ont été rédigés de manière collégiale, chacun tenant compte des exigences des autres. Fait remarquable, le coordinateur travaux a lui aussi participé à l’étape de conception. Explications par Alain Bunino : « Au stade des études, BBC Réalisation, l’antenne OPC de BBC Architectes, valide les solutions retenues. C’est le meilleur moyen de se prémunir de choix techniques irréalisables. »
Des charges énergétiques quasiment divisées par trois
La meilleure efficacité énergétique apportée par cette rénovation devrait se traduire par une nette diminution des charges énergétiques (chauffage + ECS) des locataires : au lieu de 700 euros, chaque foyer ne devrait plus payer que 250 euros par an. Il est tout de même prévu que les occupants participent à l’important effort financier consenti par leur bailleur. Au terme d’un accord locatif, une augmentation de loyer leur sera appliquée ; elle couvrira 10 % du montant global des travaux réalisés.
Une opération très qualitative
Le projet est très qualitatif, autant pour ce qui concerne les aménagements des espaces extérieurs que pour les travaux portant sur l’intérieur. La réfection des pièces humides est l’un des postes les plus coûteux. Avec la présence d’amiante, des complications liées à l’émaillage des baignoires, à des meubles vasques collés aux mur et à des problématiques d’évacuation, n’ont pas permis d’appliquer des solutions traditionnelles.
Avec un investissement de presque 7,7 millions d’euros, Dynacité est le principal financeur de cette opération. Sur cette somme, 1,5 M€ sont affectés aux aménagements des espaces extérieurs. Ce qui laisse 6,2 millions d’euros pour rénover 170 logements. Soit un coût moyen par logement de 36 000 euros environ. Mais les appartements sont grands – 80 m2 en moyenne –, si bien que le coût au mètre carré n’est pas si élevé : de l’ordre de 450 euros.
Une part du financement vient de l’aéroport, au titre de la protection contre les bruits extérieurs. Le label BBC rend par ailleurs l’opération éligible à une aide régionale de l’ADEME.
Les données du projet :
Maître d’ouvrage : Dynacité
Architecte : BBC Architectes
BET Fluides : MG Plus
BET Acoustique : Génie Acoustique
BET Structure : Heyberger Structure
Paysagiste : Atelier du Bocal
OPC : BBC Réalisation
Acousticien pour l’Aéroport de Genève et la Ville de Ferney-Voltaire : Espace 9
Organisme certificateur : Cerqual
Financement :
Coût global : 9 775 000 euros
Dynacité : 7 681 500 €
Région Rhône-Alpes : 472500 euros (35% du coût des aménagements des espaces extérieurs).
Conseil Général de l’Ain : 1 118 500 €
Ville de Ferney-Voltaire : 502 500 €
